За прошедший год рынок элитной загородной недвижимости встал с ног на голову. Игроки рынка уверены – расклад сил здесь никогда не станет прежним. Есть, конечно, объекты, которые пользуются спросом сейчас и на которые найдутся желающие в будущем. Что это за объекты?
Как отмечает генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский, сейчас на рынке элитной загородной недвижимости отмечается уменьшение предложения качественных объектов на продажу. Эту тенденцию Здрадовский связывает, во-первых, с заморозкой строительства ряда поселков верхней ценовой категории, а во-вторых, с тем, что застройщики отказываются продавать жилье по сниженным ценам, предпочитая переждать. В итоге, отмечает эксперт, становится трудно удовлетворить запросы клиентов с высокими финансовыми возможностями. Схожие выводы, только в более категоричной форме, недавно в интервью «Собственнику» сделал и президент KFS-Group Сергей Лазарев: по его словам, реально существующих элитных объектов, способных удовлетворить требованиям VIP-покупателей, в пригороде, возможно, просто нет.
Кто же сейчас формирует спрос на элитном загородном рынке? Чего хотят эти покупатели? В немалой степени от этого зависит и то, каким будет пригород спустя некоторое время.
«Вообще, если говорить о рынке загородной недвижимости класса де люкс, то он переживает не лучшие времена. Именно шикарные усадьбы и изысканные особняки в большей степени оказались подвержены влиянию финансового кризиса, по сравнению с другими сегментами загородного рынка, – рассказывает Алевтина Орешко, руководитель департамента элитной загородной недвижимости «Контакт – Элитная недвижимость». – Но при этом клиенты в активном поиске: интересуются предложениями, приезжают на показы по несколько раз. Правда, лишь в исключительных случаях эта активность заканчивается реальной сделкой». По мнению Алевтины Орешко, сегодня на рынке покупателя можно выделить два вида клиентов. «Первые – это те, кто задумался о приобретении элитного коттеджа в охраняемом коттеджном поселке именно в кризис вследствие изменений предложений, а главное, цен на рынке. И вторые – те, кто планировал покупку, но под влиянием кризиса решил отложить приобретение загородного дома до момента появления более гибких условий. Наверное, сложно найти еще какие-то виды клиентов, которые сейчас ходят по рынку. Всех их объединяет одно – они ищут "мегапредложения"», – резюмирует эксперт.
Покупатели стали более требовательно относиться к качеству домов и самих поселков, более внимательно и придирчиво подходить к выбору недвижимости и при этом больше настаивать на скидках, отмечает Надежда Волохова, заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: «Сейчас клиенты хотят приобрести большой дом на большом участке, из хороших материалов, с высоким качеством отделки, на престижном направлении, непременно с бассейном или зимним садом, но за цену значительно ниже заявленной. Наибольшим спросом пользуются дома от 350 кв. м до 500 кв. м, на участках от 30 до 60 соток. Обязательное условие – ландшафтный дизайн, лес или парк рядом».
Повышение уровня требований с неизбежностью приводит к утрате элитного статуса некоторых прежде элитных объектов. «В свете изменившихся предпочтений позиционироваться как элитные уже с трудом могут некоторые объекты, – приводит примеры Надежда Волохова. – Цены на домовладения там сильно снизились, и сейчас они и вовсе не попадают в элитный сегмент, как по стоимости, так и по качеству строительства. Также из этой категории постепенно выходят дома, построенные по каркасным технологиям, так как сегодня подобные дома мало интересны для покупателей. Такие дома привлекательны только в случае очень низкой цены, а это уже не элитная недвижимость». К основным критериям, которым обязательно должны сейчас удовлетворять элитные загородные объекты, чтобы не потерять в качестве, Волохова относит следующие: направление, удаленность, индивидуальный проект дома, качество материалов, инженерия, инфраструктура, окружение, размер домов и участков и эксклюзивность самого поселка.
«Таких объектов не больше 15% от всего рынка, а по обращениям в нашу компанию не более 10% отвечают требованиям покупателей», – говорит эксперт.
Основными покупателями элитной загородной недвижимости сегодня остаются люди 35-40 лет с семьей из 3-5 человек, а также люди, имеющие взрослых детей. Как рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, по профессии это в основном: госчиновники, политические деятели, собственники крупного бизнеса, топ-менеджеры (не собственники) сырьевых компаний, занимающихся добычей нефти, газа, драгоценных металлов, видные деятели науки, культуры, искусства, шоу-бизнеса.
Что характерно, согласно исследованиям Blackwood, с начала кризиса уровень покупательского интереса снизился ко всем направлениям. «Наибольшей популярностью стали пользоваться коттеджные поселки, расположенные в пределах 20 км от города, хотя до кризиса большинство потенциальных покупателей элитного сегмента были готовы рассматривать недвижимость на удалении до 30 км», – говорит Литинецкая. Эти данные лишний раз подтверждают тот факт, что требования потенциальных покупателей растут. При этом покупатели стараются найти более качественные объекты за меньшие деньги. «С этим как раз связано то, что по сравнению с предыдущим годом, потенциальные покупатели рассчитывают прибрести недвижимость в среднем дешевле на 37%, чем в 2008 году, когда рынок находился на пике своего роста», – поясняет Литинецкая.
Сколько же денег нужно иметь сейчас, чтобы приобрести элитный загородный дом?
Разброс цен, как и прежде, существенный, а нижняя планка (если брать то жилье, которое удовлетворяет критериям элитности сегодняшнего дня), по словам Надежды Волоховой, начинается от $1,7 млн для продавца и от $1,2 млн для покупателя. То есть именно вторая цифра – продаваемая цена.
«Я думаю, лучше привести один пример, – комментирует ценовую ситуацию Алевтина Орешко. – Одни из самых лучших поселков класса де люкс с собственными озерами, пляжами, искусственными каналами, парками и аллеями, полной инфраструктурой… Сегодня здесь можно приобрести великолепный особняк порядка 400 кв. м на 20 сотках за $1 млн. Докризисная цена такого особняка составляла примерно $2,5-3 млн. Неплохая скидка?»
Есть еще один вопрос: куда рынок будет идти дальше? «В настоящий момент рынок находится в состоянии относительного равновесия, которое, скорее всего, при отсутствии существенных финансовых и экономических потрясений, сохранится до конца года, поэтому ценовая коррекция на элитные объекты загородной жилой недвижимости будет незначительная. В ближайшее время выход новых проектов в элитном сегменте не предвидится в связи с повышенными инвестиционными рисками в условиях кризиса, что несколько замедлит дальнейшее развитие данного сегмента».
Оживления рынка можно ожидать тогда, когда все покупатели поймут, что дешевле недвижимость продаваться уже не будет, рассуждает Алевтина Орешко. «Что касается спроса – время продавца прошло. Ближайшие 2 года спрос будут формировать исключительно покупатели, которым сейчас есть из чего выбрать. А продавцы, не готовые понижать цену своего «красавца» сейчас, завтра очень сильно об этом будут жалеть! – говорит эксперт. – Я считаю, что кризис полностью изменил рынок загородной недвижимости. Он уже никогда не возродится в том виде, в каком существовал до сих пор. Когда кризис закончится, я не знаю, но однозначно могу сказать, что целиком и полностью рынок не восстановится. Многие эксперты сходятся во мнении, что ситуация на рынке элитного жилья не изменится до весны 2010 года. Покупательская активность будет падать, спрос сохранится на эксклюзивные готовые объекты, преимущественно на вторичном рынке, где риски для покупателей отсутствуют. Эти же объекты могут стать привлекательными для инвесторов как средства сохранения накоплений. Также можно и далее ожидать в данном сегменте более ощутимого снижения цен по сравнению с другими, что будет связано с удешевлением земли, которая в последние годы в большинстве случаев была явно переоценена».
