С чего начать продажу?
Продажа земли и загородной недвижимости отличается от продажи городской собственности необходимостью постановки участка на кадастровый учет. Это нужно, чтобы присвоить вашему кусочку земли кадастровый номер и учесть его характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков.
Заявка (и правоустанавливающие документы) на проведение кадастрового учета подаются в местный орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Через месяц после подачи заявки и всех необходимых документов заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. После чего можно совершать сделку по купле-продаже.
Чтобы продать земельный участок без строений, нужны правоустанавливающие документы.
Когда вы с покупателем будете подавать документы на регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, напишите заявление о регистрации ранее возникшего права. Регистрация права продавца должна быть осуществлена в тот же срок, что и регистрация перехода права.
Причем если перерегистрация прав проводится одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или перехода права, то государственная пошлина взимается только за регистрацию перехода права. Отметим, что договор купли-продажи дома требует обязательной госрегистрации, а вот договор купли-продажи земельного участка ей не подлежит.
Государственная регистрация в деталях
Для регистрации договора купли-продажи необходимо представить следующие документы:
– заявление о государственной регистрации;
– документ, удостоверяющий личность участника сделки (его представителя);
– нотариально удостоверенная доверенность на государственную регистрацию договора (в случае регистрации через представителя);
– документ об оплате государственной пошлины за регистрацию договора;
– подлинники правоустанавливающих документов продавца на отчуждаемое имущество;
– план БТИ жилого дома (подлинник и копия);
– кадастровый план земельного участка;
– договор купли-продажи;
– документ со сведениями о лицах, проживающих в жилом доме (выписка из домовой книги).
В некоторых случаях необходимы другие документы, такие, например, как нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение (если отчуждаемое имущество находится в совместной собственности), согласие родителей, усыновителей или попечителей (если продавцом является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет), согласие попечителя (если собственником отчуждаемого имущества является ограниченно дееспособный гражданин). При регистрации договора купли-продажи доли в праве необходимы документы о соблюдении преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности.
На регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю нужно представить:
– заявление продавца о регистрации перехода права к покупателю;
– заявление покупателя о регистрации его права;
– документ об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода прав;
– иные документы, представление которых предусмотрено законодательством (например, передаточный акт).
Если дом имеет несколько собственников…
…то при продаже такой недвижимости или доли в ней предусмотрен особый порядок.
Если имущество находится в долевой собственности, то при продаже доли постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Для этого продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продается это недвижимое имущество. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут в течение месяца, то продавец вправе продать свою долю любому лицу, но по цене не ниже предложенной.
Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Если недвижимость находится в совместной собственности, то для распоряжения таким имуществом требуется согласие всех участников. Так, например, если дом находится в собственности супругов, то необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение.
Совершенная одним из участников совместной собственности сделка по продаже может быть признана недействительной только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об этом.
Составляем договор
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком может быть оформлен в простой письменной форме. По желанию сторон договор можно составить и удостоверить у нотариуса.
Что необходимо указать в договоре? Во-первых, это сведения о продавце и покупателе. Необходимо полностью указать их Ф. И. О., паспортные данные, год рождения, место жительства и т. д. Затем переходим к предмету договора. В договоре необходимо описать земельный участок в точном соответствии с выданным вам кадастровым планом. А именно: наименование, местоположение, площадь участка, кадастровый номер, категория земель, разрешенное использование. Жилой дом также необходимо описать полностью, используя документы БТИ.
При описании земельного участка и расположенного на нем жилого дома необходимо указать, на каком основании принадлежит продавцу недвижимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждается.
Обязательно нужно указать цену. Можно в условных единицах, но при этом уточнить, что расчеты производятся в рублях по курсу на момент оплаты. В договоре также можно предусмотреть условия передачи денег и имущества, а также срок представления договора на государственную регистрацию прав и пункт о том, кто оплачивает государственную пошлину.
Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и его ограничениях. То есть, если продавец гарантирует, что участок не обременен и не ограничен в правах, это также необходимо зафиксировать в договоре.
Если продавец обманул и дал ложную информацию об обременениях или ограничениях, наложенных на продаваемое имущество, о разрешении на застройку или об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого, то покупатель может потребовать впоследствии уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи, и даже дополнительного возмещения ущерба за причиненные ему неудобства.
Кроме того, причиной расторжения сделки могут быть качественные свойства земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость участка, и другая информация, требование о предоставлении которой установлено законом.
