Людям, далеким от проблем девелопмента, обычно кажется, что самым сложным при создании коттеджного поселка является собственно строительство. Дома, скажут они, такие большие – на их возведение тратится больше всего сил и средств. Профессионалы с такой точкой зрения не согласятся: по их мнению, наибольшее количество сложностей и затрат приходится на коммуникации.
Что и почем?
Что нужно коттеджному поселку от «внешнего мира»? Прежде всего, газ и электричество: без них невозможно нормальное существование. Вода – уже проще: если рядом нет водопровода, то можно пробурить артезианскую скважину. Причем как одну централизованную на весь поселок, так и индивидуальные для каждого дома (или группы домов). Похожая ситуация с канализацией: хорошо, если есть сточный коллектор, но можно создать и собственные системы очистки.
Теперь о той же проблеме, но в денежном выражении. По мнению экспертов рынка, на создание инженерной инфраструктуры уходит от 10 до 40% всех инвестиций в строительство коттеджного поселка. Столь большой разброс цифр объясняется в первую очередь не классом возводимых домов (хотя и этим, конечно, тоже), а иными материями: удаленностью от существующих магистральных сетей и аппетитами местных властей.
С первым пунктом все относительно понятно. Но куда досаднее, когда трудности не объективные, а «рукотворные» – созданные стараниями местных администраций. «Уже стало «хорошим тоном», когда за возможность подключиться к коммуникациям девелопера обязывают переложить не один километр сетей, не имеющих никакого отношения к его объекту, – говорит Наталья Орлова, директор департамента компании «Новый город». – Известно много случаев, когда таким образом строились трансформаторные подстанции, линии электропередачи, газораспределительные станции». Конечно, глав местной власти можно понять: у них есть обязательства перед собственным населением и, как правило, недостаточные для этого бюджеты. Но вешать решение социальных проблем на частных застройщиков – это, как говорил герой Ю. Никулина в «Кавказской пленнице», волюнтаризм. Впрочем, ему, как мы помним, было строго замечено: В моем доме попрошу не выражаться!»
Старость не радость
В старых дачных поселках коммуникации уже имеются. Но тут свои проблемы. Во-первых, неполный набор: часто нет газа, а это делает круглогодичное проживание в доме либо невозможным, либо очень дорогим. Во-вторых, недостаточная мощность существующих сетей, прежде всего электричества. «Современные стандарты – это как минимум 10-15 кВт на каждый коттедж, – отмечает Ирина Котова, директор по маркетингу компании «Хирш». – Те, у кого на участке собственные бассейны, сауны, хотят иметь возможность тратить и по 20-25 кВт. А во многих стародачных местах состояние сетей позволяет не более 2-3 кВт – это пяток лампочек и электрочайник в придачу».
В итоге риелторы любят рассказывать байки о том, как в некоем поселке (названия меняются) люди приехали под Новый год, включили в домах сауны и… коротали остаток ночи около большого костра в центре поселка. Положительным моментом тут является то, что жители, как правило, очень сдруживаются после подобных происшествий. И еще они начинают весьма охотно скидываться по $5-10 тыс. на ремонт электросетей и строительство новых подстанций. Раньше инициативные группы жителей годами уверяли соседей в необходимости этих трат – тут деньги, как по волшебству, собираются в течение пары недель…
Еще одна черта старых поселков – это иной раз «нестандартное» (мягко скажем) устройство коммуникаций. «Есть поселок – и довольно недешевый, – говорит Наталья Орлова, – в котором канализация устроена по принципу «200 метров трубы в лес». В другом (он строился в начале 90-х) централизованно был закуплен состав списанных железнодорожных цистерн – по одной на каждый участок. Металлические емкости были зарыты по углам участков – туда все и стекает. Конечно, назвать все это канализацией никак нельзя – цистерны нужно периодически чистить, в них постоянно заводятся крысы, присутствует запах…»
«Слабых» не обижайте!
Есть и еще одна категория коммуникаций, так называемые слаботочные сети: телефон, Интернет и кабельное телевидение. В стародачных поселках их обычно нет (телефон, да и тот не всегда), в новых о них часто забывают, потому что это вроде как предмет не первостепенной важности. Но в реальности без современных средств связи невозможно обойтись – ни один состоятельный человек не согласится поселиться в доме без них.
«Лучше спланировать все заранее, проложить полный набор коммуникаций, – говорит Сергей Лупашко, президент группы компаний «Рескор». – Но в реальности бывает, что загодя об этом не подумали. Владелец коттеджа закончит строительство дома, завершит внутреннюю отделку. На участке у него – любовно выполненный ландшафтный дизайн, газоны-скамеечки. И тут приходится проводить слаботочные сети: копать на газонах, поднимать тротуарную плитку. То же и внутри дома: чтобы протянуть телефонные и все прочие провода, приходится существенно повредить отделку. Отдирать плинтусы и прокладывать коммуникации за ними – это как минимум».
Конкретную сумму, в которую обойдется владельцу коттеджа подобная «забывчивость» застройщика, назвать сложно: здесь многое зависит от того, куда именно уже подведены коммуникации, и от стоимости коттеджа. Однако, по мнению Лупашко, в любом случае это десятки тысяч долларов. Скорее всего, можно говорить о 5%: при цене коттеджа в $1 млн потери составят сумму в $50 тыс.
Есть и еще одна проблема. Часто застройщики обещают покупателям телефоны – и, разумеется, не забывают заложить их стоимость в конечную цену домов. Но в реальности ничего не делают и предлагают операторам систем связи проложить все коммуникации за свой счет, а это в масштабах коттеджного поселка средних размеров траты примерно в $1 млн. Операторы задумываются, нужно ли им такое «счастье»: на таком не слишком большом объекте, как коттеджный поселок, эти деньги нескоро отобьются. Жители тем временем ждут, разговаривая исключительно по мобильникам.
