В прошлом столетии модно было переезжать из села в город. Оно и понятно – жизнь в городе была более комфортной, богатой. Переезд в город автоматически давал больше возможностей для устройства своей жизни. Сейчас, спустя буквально несколько десятилетий, все изменилось с точностью до наоборот. Задыхающиеся от выхлопных газов, замученные нескончаемыми пробками, уставшие от бешеного темпа жизни, жители больших городов все чаще обращают свои взгляды в сторону коттеджных поселков, деревень, дач (у кого пока нет) и им подобных, в зависимости от доходов. Об уютном домике в деревне, пригодном для постоянного проживания или всесезонного отдыха мечтает сейчас практически каждый. Поэтому мы и решили обратиться к специалистам в этой сфере недвижимости – подробно о состоянии рынка загородной недвижимости вы узнаете из комментариев специалистов.
Ирина Солнцева, директор по маркетингу ООО «Купидом», Группа компаний «Триумф».
О ситуации на рынке загородной недвижимости
Если говорить в целом, то на рынке недвижимости, и не только загородной, сложилась ситуация, которую принято называть стагнацией. Под влиянием кризиса многие проекты оказались заморожены: кто-то стремится избавиться от земельных активов, кто-то ищет соинвесторов, кто-то пересматривает концепцию проекта.
Если в конце 90-х - начале 2000-х люди активно скупали земельные наделы, сейчас многие начинают их продавать. Но при этом загородная недвижимость дешевеет не так быстро, как, например, квартиры (со временем земля хуже не становится, в отличие от той же квартиры).
То ли поколение 30-40-летних выросло на «Санта-Барбаре» и ему подобных сериалах, где все живут в роскошных особняках с бассейнами и стрижеными лужайками, то ли срабатывает генетическая память, но в последние годы активно развивается мода на загородную жизнь и начинает формироваться культ частной собственности. Сложно считать полноценной собственностью 1-2-3-х комнатную квартиру в панельном доме, полученную в свое время от государства и приватизированную. Все же настоящая собственность ассоциируется у большинства со своим домом, расположенным на своей земле, на неприкосновенной территории. И то, что называется приватной, частной жизнью, в полной мере возможно только в условиях жизни загородом.
Таким образом, с одной стороны, увеличивается предложение загородных домов и участков, с другой стороны – сложилась мода на частную жизнь, вследствие чего многие заинтересованы в покупке загородной недвижимости.
Хочу подчеркнуть, что даже если строительство некоторых поселков и заморожено в кризис, это не навсегда. И в целом тенденция наметилась.
На рынке и сейчас появляются эксклюзивные предложения, цены на которые остаются стабильно высокими. Более массовый продукт продается с дисконтом, как бы он ни был завуалирован (скидка, бонус, услуга, подарок и т.п.). Но покупательская способность населения в целом низкая, кредит взять практически невозможно. И хотя желание приобрести загородную недвижимость есть у многих, комфортная загородная жизнь остается малодоступной.
Таким образом, на рынке загородной недвижимости сложилась двойственная ситуация – с одной стороны, есть огромный неудовлетворенный спрос. С другой - существующие предложения неконкурентноспособны по соотношению цена-качество, недоступны для большинства жителей региона. Можно сказать, что сейчас на рынке интерес к земле есть, но на уровне разведки.
Что сейчас продают
Происходит выброс большого количества участков. Есть инвестиционные участки, от которых избавляются, боясь, что они резко упадут в цене. Есть участки и дома собственников, полученные ими, например, по наследству, лежавшие «за пазухой», которые тоже сейчас продаются из-за рисков обесценивания.
Большое предложение на рынке составляют сельхозугодья, не переведенные в земли населенных пунктов. Эти земли, как правило, не обеспечены никакими коммуникациями, и выбрасываются на рынок десятками тысяч гектар, так как занятие земледелием не входит в планы их нынешних владельцев. Такие участки в процессе продажи дешевеют быстрее и в большей степени, чем другие, поскольку их востребованность невелика.
Также сейчас происходят вторичные продажи загородной недвижимости, которая приобреталась или строилась в девяностые-начале двухтысячных, когда была мода на «дворцы», когда строили дома по 400, 500, 600 квадратных метров. Большой дом тогда был показателем статуса владельца. Теперь же роскошь перестает быть показной, богатство перестает кичиться собой. На смену этому приходит представление о настоящем комфорте. И если эти роскошно обставленные, но пустые этажи никому не нужны, ими никто не пользуется, владельцы начинают от них избавляться.
Продают загородную недвижимость и те, кто решил экономить на содержании загородного дома в период кризиса.
Что сейчас покупают
Самые востребованные варианты:
1. Крепкий деревенский дом, со всеми коммуникациями и всесезонной дорогой, расположенный в «красивом месте». Желательно, чтобы дом был площадью около 100 квадратных метров, не далее 30 км от города. А участок от 10 до 15 соток. За такой вариант покупатели готовы платить в пределах $80-, максимум -100 тыс.
2. Земельные участки с коммуникациями. Многим не по карману приобретать готовое загородное жилье (стоимость домов в строящихся коттеджных поселках начинается от $150 тыс без внутренней отделки, ремонт, как правило, обходится в 20-25% от стоимости дома), поэтому они рассчитывают строить самостоятельно.
Технологии и политика продаж коттеджных поселков
Существует несколько вариантов:
1. Продажи начинаются только после того, как поселок полностью отстроен, подключены коммуникации, сделан ландшафтный дизайн - своеобразный «магазин домов» под открытым небом. Ответственность и все риски на себя в этом случае берет девелопер.
2. Продажи участков с договором подряда на строительство. Выбор предлагается из ограниченного количества проектов.
3. Продажи участков с коммуникациями (или с обещанием их провести), а застройкой занимается каждый владелец индивидуально.
Реально ли приобрести загородный дом в нынешних условиях
Единственным вариантом приобретения загородной недвижимости для многих сейчас является продажа собственной квартиры или вкладывание всех своих сбережений. Либо комбинация этих двух вариантов.
Широко рекламируемые каркасные дома строятся за пару месяцев. Цена домокомплекта такого дома – в среднем составляет $300/кв.м. С учетом фундамента, сборки отделки стоимость дома увеличивается приблизительно в 2-2,5 раза. Но стоимость квадратного метра в городе - от $1000 (без отделки). Казалось бы, вполне реально поменять квартиру на загородный дом. Но в этих расчетах не учитывается стоимость земли, прокладки коммуникаций и текущие расходы на содержание загородной недвижимости. Участок с коммуникациями в «хорошем месте» обойдется примерно в $3 тыс за сотку. Так что продать квартиру и купить загородный дом без дополнительных вложений не так просто. Программу trade-in (зачет стоимости старой квартиры при покупке коттеджа) пока не предлагает ни одна компания: В условиях кризиса срок экспозиции квартир увеличился в разы и иногда составляет полгода-год, а цены продолжают медленно снижаться – слишком велик риск.
Перспективы развития рынка загородной недвижимости
Рынок загородной недвижимости активно развиваться без поддержки государства не может. Целый ряд возникающих при этом вопросов может быть решен только на самом высоком уровне.
Во-первых, доступное кредитование загородной недвижимости. Пока его нет.
Во-вторых, при строительстве коттеджных поселков, предназначенных для постоянного проживания, необходимо серьезно решать вопрос с социальной инфраструктурой (школами, больницами, детскими садами). Если в крупных коттеджных поселках проблему можно еще как-то решить за счет сил и средств жителей, то для маленьких поселений эта задача просто неразрешима. Да и если возлагать все на плечи домовладельцев, то жизнь в коттеджном поселке дорожает в разы, что по карману очень узкому кругу.
Например, многие специалисты рассматривают как серьезное предложение в кризис «таунхаусы» - загородные дома площадью примерно 200 кв.м. с участком 2-3 сотки, промежуточный вариант между городской квартирой и коттеджем. Но поселки такого типа как раз и требуют достаточно серьезного развития социальной инфраструктуры. Ведь предполагается, что таунхаус – это дом постоянного проживания.
Также надо развивать предложение в сегменте «эконом», жилье должно быть доступным.
В целом, рынок загородной недвижимости имеет большие перспективы развития. Скорее всего, за ним будущее. А закончить мне бы хотелось известным высказыванием Марка Твена: «Покупайте землю, господа, ее больше не производят».
Ирина Сергеева, менеджер отдела загородной недвижимости АН «Монолит».
На сегодняшний день предложений на рынке загородной недвижимости не так много. А их цена зачастую не соответствует качеству продаваемых объектов.
Продавцы, стараясь извлечь максимальный объем прибыли за свои объекты, цены снижать не торопятся. Но покупатели не готовы покупать по докризисным ценам. Это касается и домов в коттеджных поселках, и домах в деревнях.
Отдельно следует сказать о коттеджах. Цена дома в коттеджном поселке, помимо площади дома, года его постройки и комфортабельности, во многом зависит от инфраструктуры самого поселка, перспектив его развития и престижности.
Между спросом и предложением сложился существенный разрыв – покупатели, в силу объективных причин, не могут платить слишком много, ждут удешевления, продавцы же не хотят опускать цены. Сделок на рынке загородной недвижимости очень мало.
Таким образом, если покупатель не может, например, найти себе подходящий вариант дома за $50 тыс в радиусе 30-50 км со всеми коммуникациями, то он либо меняет условия поиска – ищет более удаленные от города варианты, уезжая, допустим, за 70 км. Либо откладывает приобретение загородной недвижимости «на потом», формируя тем самым отложенный спрос.
В сложившейся ситуации очень важной становится работа агента по недвижимости. Он должен грамотно объяснять продавцу необходимость снижения цены. В противном случае продавец рискует остаться со своим объектом до лучших времен – года на полтора на два.
Покупателю я бы посоветовала не бросать свои поиски, а все же пытаться найти то, что хочется, лучше делать это через профессионального агента. Иначе ему ничего не остается, как отложить свою мечту до лучших времен.
Что касается перспектив развития малоэтажного строительства, то оно затрагивает, в первую очередь, село. Одна из его важнейших задач – привлечение молодых специалистов «в сельское хозяйство», той самой категории граждан, которая больше всех нуждается в жилье. Сама по себе программа интересная, но ее развитие напрямую связано с бюджетным финансированием.
Колхозы выделяют участки под такую застройку, подводят к ним коммуникации, но нет финансирования, нет и домов. Например, не так давно это начинание стало активно развиваться в Ковернинском районе, но потом, из-за отсутствия средств, заглохло.
В целом же, программа развития малоэтажного строительства очень нужная, интересная и необходимая. Обществом, безусловно, востребована.
В целом, развитие рынка загородной недвижимости напрямую связано с подъемом всей экономики, с появлением реальных кредитов, под реальные процентные ставки.
Андрей Макшанов, управляющий партнер консалтингового центра «Коллективное Действие».
Мы регулярно, уже несколько лет, проводим маркетинговые исследования рынка загородной недвижимости. Что же сейчас происходит на этом рынке?
Первый основной разрыв - между спросом и предложением.
Если говорить о типе недвижимости, то сегодня в коттеджных поселках в основном продаются участки (с подрядом или чаще всего без). И это, с моей точки зрения, большой минус. И вот почему. Наблюдая за реализацией некоторых проектов в течение ряда лет, могу сказать, что весьма весомая часть из них зависает. Зачастую девелопер проекта, приобретя землю дешевле - оптом, переведя ее из земли сельхозназначения в земли под строительство (или даже не переводя), нарезав участки, сделав минимальную инженерную инфраструктуру (а иногда и не делая, только пообещав), заявляет, что в дальнейшем здесь будет развитая социальная инфраструктура, полноценный коттеджный поселок. После чего с большой прибылью для себя такие земли продает. И на этом иногда вся история и заканчивается. Хорошо, если попадутся, инициативные жители, которые своими силами, скооперировавшись, смогли доделать инженерную и социальную инфраструктуру, в результате чего поселок оказался пригодным для полноценной жизни. Если же таких людей нет, то покупатели рискуют, взамен полноценного коттеджного поселка, получить дом в поле – место, слабо пригодное для постоянного проживания.
При этом возможны два варианта. Первый, когда девелопер изначально и не собирался доводить проект до конца. Второй – когда на рынок выходят «шапкозакидатели», которые не могут трезво оценить свои силы, грамотно просчитать экономику проекта. В итоге им, несмотря на все добрые намерения, просто не хватает ресурсов. А в нынешних условиях привлекать дополнительные средства крайне сложно, так что риски для покупателей возрастают.
Что касается спроса, то покупатели, напротив, стремятся сразу приобрести уже готовые объекты. Порядка 70 процентов из них, по нашим данным, хотят купить либо дом под ключ, либо дом под отделку.
Второй существенный разрыв – ценовой.
Основная масса покупателей предпочитает объекты загородной недвижимости эконом-класса. Если говорить о классе и о стоимости объекта, то мы предлагаем ориентироваться следующим образом: жилой загородный объект должен стоить примерно столько же, сколько стоит трехкомнатная квартира в городе – 3-х комнатная элитная квартира должна по цене соответствовать элитному объекту загородной недвижимости, а 3-х комнатная квартира эконом-класса - загородному объекту эконом-класса.
Но к продаже чаще всего предлагаются коттеджные поселки премиум и бизнес-класса. Причем, поскольку нет жесткой классификации, то продавцы имеют возможность (которой активно пользуются) позиционировать свои объекты как можно более высокого класса, хотя они таковыми на деле не являются, и стараются максимально поднять на них цену, пытаясь извлечь как можно больше прибыли.
Кстати, этим страдает не только загородное строительство, но и городское.
Тем не менее, наметились и положительные тенденции.
Стали появляться так необходимые объекты эконом-класса. И мне кажется, что этот и подобные ему проекты, будут востребованы. Но не все так просто - сейчас большие проблемы с привлечением кредитов, и сколько из заявленных проектов будет доведено до конца, неизвестно.
Если говорить о перспективах развития рынка загородной недвижимости, то развиваться он будет, во-первых, за счет привлечения госбюджетных средств.
Коттеджные поселки будут появляться не только рядом с городом, но и с районными центрами. Прирост объемов строительства в области,теперь будет идти за счет малоэтажного строительства.
Есть определенные трудности с подбором земли для такого строительства. Участков с коммуникациями, где есть необходимый минимальный набор – электричество, газ и дорога, не так много. Наличие дороги весьма актуально при отсутствии социальной инфраструктуры – в этом случае приходится ориентироваться на близлежащий город, транспортная доступность особенно важна.
Кроме того, строительство в городе сейчас сворачивается, много незавершенных объектов. При возведении многоэтажного дома существует большая зависимость покупателей от застройщиков. А в случае с загородным жильем она меньше – каждый, прежде всего, зависит от себя самого, от собственных ресурсов. Да и строиться стало проще - стоимость рабочей силы, земельных участков и стройматериалов уменьшилась.
Так что перспективы у малоэтажного загородного строительства есть. Оно будет развиваться.
